Fannie Mae vs. Freddie Mac

Fannie Mae e Freddie Mac sono le imprese sponsorizzate dal governo (GSE) - ovvero le società private sponsorizzate dal governo - nel settore dei mutui per la casa negli Stati Uniti. Sebbene siano società separate che competono tra loro, hanno lo stesso modello di business, in cui acquistano mutui sul mercato dei mutui secondari, riuniscono quei prestiti insieme e li vendono agli investitori come titoli garantiti da ipoteca nel mercato aperto. La principale differenza tra Fannie e Freddie dipende da chi acquista mutui: Fannie Mae acquista principalmente mutui ipotecari da banche commerciali, mentre Freddie Mac li compra principalmente da banche più piccole che vengono spesso chiamate banche "parsimoniose". Le due società fanno parte di un processo complesso che mantiene il denaro che si muove attraverso l'economia degli alloggi degli Stati Uniti, consentendo a più persone di permettersi di comprare case di quelle che sarebbero altrimenti in grado di fare se Fannie e Freddie non esistessero. Dalla crisi finanziaria del 2008, quando il governo degli Stati Uniti ha salvato Fannie e Freddie, il governo ha avuto voce più diretta in queste due aziende.

Grafico comparativo

Fannie Mae contro la tabella di confronto di Freddie Mac

Fannie Mae	Freddie Mac

Di	Un'impresa sponsorizzata dal governo degli Stati Uniti che opera nel settore dei mutui per la casa. Compra ipoteche - principalmente da banche commerciali - e le vende come titoli garantiti da ipoteca / titoli di agenzia.	Un'impresa sponsorizzata dal governo degli Stati Uniti che opera nel settore dei mutui per la casa. Compra i mutui - principalmente da piccole banche "parsimoniose" - e li vende come titoli garantiti da ipoteche / titoli di agenzia.
Nome	Viene dall'acronimo FNMA, che sta per Federal National Mortgage Association.	Viene dall'acronimo FHLMC, che sta per Federal Home Loan Mortgage Corporation.
Fondato	1938	1970
Quartier generale	Washington DC	McLean, VA
Stato aziendale	Entità patrocinata dal governo all'interno di un conservatorio della Federal Housing Finance Agency.	Entità patrocinata dal governo all'interno di un conservatorio della Federal Housing Finance Agency.
Bailout / Stimolo	Un totale di $ 187,5 miliardi spesi per salvare Fannie Mae e Freddie Mac. Denaro da rimborsare per intero, con interessi e dividendi. Fannie Mae è ora redditizia per i contribuenti e il Tesoro degli Stati Uniti.	Un totale di $ 187,5 miliardi spesi per salvare Fannie Mae e Freddie Mac. Denaro da rimborsare per intero, con interessi e dividendi. Freddie Mac è ora redditizio per i contribuenti e il Tesoro degli Stati Uniti.
Reddito	$ 22,9 miliardi (2012)	$ 80,64 miliardi (2012)
Reddito netto	$ 17,2 miliardi (2012)	$ 10,98 miliardi (2012)
Totale attivo	$ 3,2 trilioni (2012)	$ 1,98 trilioni (2012)
Equity totale	$ 7,2 miliardi (2012)	$ 8,83 miliardi di dollari (2012)

Contenuto: Fannie Mae vs Freddie Mac

1 Come funzionano Fannie Mae e Freddie Mac
- 1.1 Prestiti conformi e non conformi
2 Fannie Mae e Freddie Mac contro Ginnie Mae e FHA Prestiti
3 salvataggio dopo la grande recessione
4 Cronologia storica
5 Denominazione
6 riferimenti

Come lavorano Fannie Mae e Freddie Mac

"[Fannie Mae e Freddie Mac sono] più simili di quanto siano diversi. Siamo entrambi sul mercato per fornire accessibilità. Quindi facciamo solo prestiti a prezzi accessibili negli Stati Uniti. Abbiamo una missione di charter per fornire stabilità al mercato dei mutui e noi avere una missione di charter per fornire liquidità in modo che il mercato di cui abbiamo appena parlato continui a funzionare. Fannie Mae e Freddie Mac competono tra loro nello stesso mercato. Siamo entrambi limitati ad essere solo in quel mercato - ipoteche statunitensi - ma siamo in competizione insieme." -Daniel Mudd, ex CEO e presidente di Fannie Mae, in Lo spettacolo di Diane Rehm

Le banche prestano denaro a chi vuole comprare una casa. Questi prestiti, denominati mutui, possono essere significativi, fino a $ 300.000 o più e in genere i mutuatari hanno da 15 a 30 anni per rimborsarli. Con così tante persone che necessitano di mutui, e con periodi di tempo così lunghi che passano prima che questi ingenti debiti vengano rimborsati, le banche potrebbero rimanere senza soldi per prestare.

È qui che entrano Fannie Mae e Freddie Mac. Fannie e Freddie lavorano con istituti di credito, non con mutuatari. Comprano i mutui dalle banche, il che consente alle banche di ottenere un rapido profitto e dà loro il capitale necessario per prestare nuovamente. In generale, Fannie acquista mutui da banche commerciali private, come Chase e Bank of America, e Freddie acquista mutui da banche più piccole, a.k.a.,.

Il debito ipotecario che Fannie e Freddie acquistano viene poi venduto agli investitori come titoli garantiti da ipoteca (MBS), spesso sotto forma di obbligazioni di agenzia. (Poiché sono collegati al mercato dei mutui, le obbligazioni di agenzia funzionano in modo leggermente diverso dalle obbligazioni societarie e governative più comuni e spesso richiedono un investimento minimo di $ 25.000. [1]) Fannie e Freddie garantiscono i prestiti che sono raggruppati nel titoli garantiti da ipoteca che vendono agli investitori. In altre parole, se un mutuatario inadempiente sul mutuo, Fannie o Freddie pagheranno l'investitore (il proprietario finale del debito ipotecario) invece del mutuatario.

Poiché Fannie Mae e Freddie Mac sono agenzie sponsorizzate dal governo, la loro garanzia è implicitamente sostenuta dalla piena fiducia e fiducia del governo degli Stati Uniti. Affinché Fannie e Freddie siano in grado di fornire tale garanzia, essi richiedono alle banche originarie (le banche che originariamente prestano il denaro direttamente al mutuatario) per assicurarsi che controllino l'affidabilità creditizia del mutuatario. Le banche originanti devono seguire alcune regole e linee guida (ad es., Almeno il 20% di acconto o l'obbligo di pagare i premi di assicurazione ipotecaria); prova documentata di reddito e capacità di rimborso; valutazione documentata della casa da parte di una terza parte professionale e neutrale; e così via. Queste regole e linee guida hanno lo scopo di ridurre la probabilità di default sul prestito.

Quando tutte le parti del tutto funzionano come dovrebbero, più persone sono in grado di permettersi di comprare una casa, i debiti vengono ripagati e gli investitori fanno soldi.

Prestiti conformi e non conformi

Fannie Mae e Freddie Mac influenzano direttamente i prestiti convenzionali per gli acquisti a casa. Quando si tratta di prestiti convenzionali, ci sono due tipi principali: conforme e non conforme. I prestiti conformi sono talvolta denominati "mutui qualificati" o QM.

I prestiti conformi sono quelli che aderiscono alle linee guida di Fannie e Freddie. Cioè, i prestiti convenzionali conformi solo vanno a quei mutuatari che sono più propensi a rimborsare i loro prestiti - cioè, quelli che fanno il 20% di acconti, hanno un buon punteggio di credito, un reddito affidabile, ecc. Inoltre non superano un certo importo: $ 417.000, nella maggior parte dei casi. Un prestito non conforme è un prestito che fa una banca non aderire alle linee guida di Fannie e Freddie. Il prestito è destinato a mutuatari meno affidabili o per un importo maggiore rispetto a quello raccomandato da Fannie e Freddie (vedi ipoteca jumbo). I prestiti non conformi sono in genere prestiti di interesse più elevati per compensare la quantità di rischio intrinsecamente implicata nell'investimento degli stessi; i prestiti non conformi sono comuni quando si tratta di acquistare un condominio.

Fino a dicembre 2013, un certo numero di grandi banche statunitensi, tra cui Bank of America, Chase, Citigroup e Wells Fargo, stanno emettendo prestiti non conformi a una piccola percentuale di clienti.^[2] Si tratta di un investimento rischioso per le banche e gli investitori che acquistano il debito ipotecario, in quanto i prestiti non conformi non sono supportati da Fannie e Freddie, rendendo ogni default di prestito costoso per gli investitori e, potenzialmente, per l'economia in generale.

Fannie Mae e Freddie Mac contro Ginnie Mae e FHA Prestiti

Oltre a Fannie Mae e Freddie Mac, c'è Ginnie Mae. A differenza di Fannie e Freddie, Ginnie è interamente controllata dal governo degli Stati Uniti come entità pubblica e tutti i titoli garantiti da ipoteca che vendono agli investitori sono esplicitamente sostenuti dal governo degli Stati Uniti. Al contrario, i titoli acquistati da Fannie e Freddie sono implicitamente - cioè., implicito essere - supportato. Storicamente, investire nelle obbligazioni di Ginnie Mae è più sicuro che investire in quelli acquistati da Fannie Mae e Freddie Mac. [3]

Ginnie Mae fa parte del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) e garantisce principalmente prestiti per affari veterani / VA e prestiti federali per l'amministrazione degli alloggi / FHA.

Salvataggio in seguito alla grande recessione

Il conto di incentivi del 2009 ha "salvato" Fannie e Freddie. Tra le due società sono stati utilizzati 187,5 miliardi di dollari per tenerli a galla. Da allora hanno restituito questo importo e poi alcuni - $ 218,7 miliardi [4]. Ciò significa che il salvataggio di Fannie e Freddie è diventato proficuo per i contribuenti e per il Tesoro degli Stati Uniti.

Cronologia storica

1934: Reagendo alla Grande Depressione, il 73 ° Congresso degli Stati Uniti passa la National Housing Act del 1934, che crea l'Amministrazione federale delle abitazioni. La FHA ha il compito di mantenere il capitale del mercato immobiliare in modo che il prestito e il prestito siano più prevedibili e accessibili.

1938: la National Housing Act è modificata, e Fannie Mae è stata creata come entità pubblica per facilitare ulteriormente il flusso di capitali nel mercato immobiliare. È consentito solo acquistare mutui assicurati dal governo - prestiti FHA.

1954: la Federal Charter Association Mortgage Act trasforma Fannie Mae in una "società a proprietà mista". Il governo federale detiene il titolo privilegiato di Fannie Mae; gli investitori detengono azioni ordinarie della società.

1968: Fannie Mae viene trasformata in una società privata. È parzialmente suddiviso nel processo per creare Ginnie Mae, che rimane un'operazione pubblica.

1970: Il governo consente a Fannie Mae di iniziare a comprare mutui privati non assicurati dal governo. Viene creato Freddie Mac per fornire ulteriore concorrenza nel mercato dei mutui secondari.

1992: l'Housing and Community Development Act del 1992 impone a Fannie Mae e Freddie Mac, come GSE, di cercare di rendere l'alloggio più accessibile. Sono fissati obiettivi di alloggio a prezzi accessibili, con entrambi i GSE richiesti per avere almeno il 30% dei loro acquisti di mutui provengono da mutui stipulati da famiglie e individui a reddito medio-basso.

1999: The New York Times osserva che Fannie Mae sta assumendo un rischio molto maggiore nell'acquistare mutui suprime.

2000: Fannie Mae non può acquistare prestiti ipotecari più rischiosi.

2004: Fannie Mae è autorizzata a comprare mutui ad alto rischio ancora una volta.

2007: almeno il 50% degli acquisti di mutui del GSE deve provenire da mutui stipulati da famiglie a basso reddito medio e individui.

2008: a causa di eventi legati alla crisi dei mutui subprime, Fannie Mae e Freddie Mac sono posti in un conservatorio della Federal Housing Finance Agency (FHFA).^[5] Fannie e Freddie non rispondono più agli azionisti, ma al governo.

2010: Fannie Mae e Freddie Mac vengono ritirate dal NYSE.^[6]

Naming

Fannie Mae prende il nome da un acronimo, FNMA, che sta per Federal National Mortgage Association. Freddie Mac prende il nome nello stesso modo, anche se in modo leggermente meno evidente. Viene dall'acronimo FHLMC, che è l'acronimo di Federal Home Loan Mortgage Corporation. Il nome di Ginnie Mae deriva da GNMA, o National Mortgage Association.

Riferimenti

I contribuenti americani avranno un altro grande assegno da Fannie Mae, Freddie Mac - Chicago Tribune
Wikipedia: acquisizione federale di Fannie Mae e Freddie Mac
Wikipedia: Fannie Mae
Wikipedia: Freddie Mac

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