Prestito convenzionale contro prestito FHA

Gli acquirenti di case che intendono effettuare un acconto inferiore al 10% del prezzo di vendita di una casa devono valutare entrambi Prestiti FHA e prestiti convenzionali. Un prestito FHA è più facile da acquisire per quelli con bassi punteggi di credito e richiede un minimo del 3,5% per l'acconto. Lo svantaggio di un prestito FHA è l'assicurazione ipotecaria costosa, che viene pagata in anticipo e in rate mensili. I prestiti convenzionali sono generalmente più economici ma richiedono un buon credito. L'assicurazione ipotecaria può anche essere richiesta con prestiti convenzionali se un acconto è inferiore al 20%, ma il prezzo per questo è solitamente migliore rispetto ai prestiti FHA.

Quando si confrontano i numeri per entrambe le opzioni, includere i pagamenti dell'assicurazione ipotecaria che saranno richiesti in ogni scenario.

Grafico comparativo

Tabella di confronto prestito convenzionale contro prestito FHA

Prestito convenzionale	FHA prestito
limiti	$ 417.000 per stati contigui, D.C. e Porto Rico; $ 625,500 in Alaska, Guam, Hawaii e Isole Vergini americane. I prestiti per aree ad alto costo possono arrivare a $ 625.500 per iniziare e fino a $ 938.250.	$ 271.050 per le aree con bassi costi abitativi. I prestiti per le aree ad alto costo possono arrivare a $ 625.500.
Punteggio di credito richiesto	620 o superiore, ma i requisiti variano leggermente dal prestatore.	Punteggio minimo di 580 per beneficiare dell'acconto del 3,5%. Quelli con punteggi inferiori a 580 devono effettuare un acconto del 10%.
Acconto	Il 20% è incoraggiato. I condomini richiedono spesso il 25%. Qualche cosa sotto il 20% richiede l'assicurazione di mutuo privata.	3,5% per coloro che si qualificano. 10% per i mutuatari ad alto rischio.
Costo	Tasse d'origine, acconti, assicurazione ipotecaria, punti e commissioni di valutazione.	Premio assicurativo anticipato ipotecario (1,75%), premi annuali in corso (1,35% con anticipo minimo).
Assicurazione mutuo	Richiesto solo per le persone che effettuano un acconto inferiore al 20% del prezzo di vendita della casa.	Richiesto per tutti i prestiti FHA.

Contenuto: prestito convenzionale contro prestito FHA

• 1 Che cos'è un prestito convenzionale?
• 2 Che cos'è un prestito FHA?
• 3 Ammissibilità
  • 3.1 Ammissibilità per prestiti convenzionali
  • 3.2 Idoneità per i prestiti FHA
• 4 assicurazione ipotecaria
  • 4.1 Prezzi di assicurazione ipotecaria
• 5 costi di chiusura
• 6 prestiti presumibili
• 7 penali per il pagamento anticipato
• 8 Accettazione
• 9 pro e contro
• 10 Popolarità
• 11 riferimenti

Cos'è un prestito convenzionale?

I prestiti convenzionali non sono garantiti da alcuna agenzia governativa, ma generalmente rispettano le linee guida stabilite da Fannie Mae e Freddie Mac. Dopo che un mutuante presta denaro a un mutuatario che vuole comprare una casa, il prestatore di solito vende il prestito a Fannie Mae oa Freddie Mac. Per questo motivo, i creditori devono assicurarsi che i mutuatari soddisfino le linee guida di Fannie e Freddie per i prestiti.

I prestiti convenzionali sono di due tipi: conforme e non conforme. I prestiti conformi rispettano le linee guida di Fannie e Freddie e sono per importi inferiori a $ 417.000 (o superiori in alcune aree che hanno un costo elevato della vita). I prestiti non conformi sono al di sopra della soglia di prestito Fannie e Freddie set (vedi ipoteca jumbo) o sono fatti per i mutuatari che non si qualificano altrimenti per un prestito conforme (ad esempio, qualcuno con molto debito). I prestiti non conformi di solito hanno un tasso di interesse molto più elevato rispetto ai prestiti conformi.

Che cos'è un prestito FHA?

I prestiti FHA sono garantiti dalla US Federal Housing Administration (vale a dire, la FHA). Questa garanzia riduce il rischio che i prestatori affrontano al momento dell'emissione di prestiti, consentendo in tal modo ai prestatori di ridurre i loro criteri di qualificazione. Ciò a volte rende i prestiti FHA l'unico modo in cui i mutuatari con un punteggio di credito scarso (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.

In cambio di questa garanzia da parte della FHA (che è praticamente una garanzia del governo degli Stati Uniti), il mutuatario deve acquistare un'assicurazione ipotecaria attraverso la FHA. Ciò aumenta il costo a lungo termine del prestito per il mutuatario, ma consente l'acquisto di una casa che altrimenti sarebbe stata impossibile senza un aiuto più immediato.

Il processo di candidatura è simile sia per i crediti garantiti FHA che per quelli convenzionali. Di solito, una pre-approvazione da parte di un prestatore è il primo passo nel processo di richiesta del prestito.

Eleggibilità

Ammissibilità per prestiti convenzionali

La maggior parte dei prestiti convenzionali richiede che i mutuatari abbiano un punteggio di credito di almeno 620, mentre i punteggi inferiori a 700 possono portare a commissioni aggiuntive oa tassi di interesse più elevati. I creditori convenzionali, come le banche o le cooperative di credito, di solito richiedono un acconto del 20% (o meno, con l'acquisto di un'assicurazione ipotecaria privata) e in genere hanno un tetto del 45% per il rapporto debito / reddito. Altri criteri per i mutui convenzionali possono includere una storia di lavoro stabile, una documentazione completa delle entrate e delle attività e la stabilità dei prezzi nel quartiere in cui si trova la casa.

Idoneità per prestiti FHA

Prestiti FHA richiedono un acconto minimo del 3,5% e in genere richiedono mutuatari pagare per l'assicurazione ipotecaria FHA. Il punteggio di credito minimo richiesto è 500; tuttavia, solo i mutuatari con un punteggio di credito pari o superiore a 580 possono beneficiare dell'opzione di pagamento più bassa (3,5%). Altri sono tenuti a ridurre del 10%.

Assicurazione mutuo

I prestiti FHA richiedono un'assicurazione ipotecaria, che deve essere pagata sia anticipatamente che mensilmente. La maggior parte dei prestiti FHA di 15 o 30 anni richiede al mutuatario di pagare l'1,75% dell'importo del prestito alla chiusura, insieme a un premio di rinnovo annuale dello 0,5% per la durata del prestito. La metà del premio assicurativo ipotecario anticipato è rimborsabile quando la casa viene venduta. I premi mensili non sono richiesti se l'anticipo è superiore al 22% del valore della casa. Tuttavia, per la maggior parte dei mutuatari FHA, un tale acconto non è fattibile.

I prestiti convenzionali non richiedono alcun pagamento assicurativo anticipato. Tuttavia, è richiesta un'assicurazione ipotecaria in corso per i prestiti convenzionali in cui il debitore ha effettuato un acconto inferiore al 20%.

Prezzi di assicurazione ipotecaria

Per i mutuatari che cercano di scegliere tra un prestito convenzionale e un prestito FHA, i premi assicurativi ipotecari sono un fattore significativo. I prezzi per l'assicurazione ipotecaria privata attraverso un istituto privato sono basati sul rischio per i prestiti convenzionali. Ciò significa che il premio è inferiore per coloro che effettuano un acconto più elevato e quelli con punteggi di credito più elevati. Questo non è il caso con i prestiti FHA; tutti i mutuatari sono tenuti a pagare l'1,75% dell'importo del prestito in anticipo. Questo costo è generalmente incluso nel prestito.

Costi di chiusura

I prestiti FHA consentono ai mutuatari di utilizzare denaro che è un dono di un parente, un'organizzazione senza scopo di lucro o un'agenzia governativa per pagare il 100% dell'acconto alla chiusura. I prestiti convenzionali, d'altra parte, pongono alcuni limiti al riguardo. Ad esempio, alcuni istituti di credito convenzionali possono evitare un mutuatario il cui acconto è costituito principalmente da un regalo di un parente; i prestatori convenzionali di solito vogliono vedere che la maggior parte degli acconti è costituita da fondi che il mutuatario ha guadagnato e risparmiato.

Prestiti Assumibili

I prestiti FHA sono generalmente ipotizzabili, cioè il prestito può essere trasferito a un nuovo proprietario quando viene venduta una casa. Il nuovo proprietario può assumere il prestito FHA senza il costo aggiuntivo di ottenere un nuovo prestito. Questo è un grande vantaggio per venditori e acquirenti e può rendere più facile la vendita di una casa. Naturalmente, il nuovo proprietario deve soddisfare i criteri di ammissibilità per un prestito FHA per il suo trasferimento.

Tecnicamente, qualsiasi mutuo può essere ipotizzabile, ma tale trasferimento di prestiti convenzionali è praticamente inaudito. I prestiti FHA e VA sono in genere gli unici prestiti ipotizzabili. Tuttavia, anche i prestiti FHA sono meno probabili negli ultimi anni.^[1]

Prepagate penali

Una penalità di pagamento anticipato è una penale applicata ai mutuatari che rimborsano un prestito, in parte o interamente, troppo rapidamente, riducendo così il rendimento del mutuante per il prestito iniziale del denaro. Le penali per il pagamento anticipato non sono consentite nei prestiti FHA, mentre ci possono essere commissioni per il pagamento dei soldi indietro in anticipo con un prestito convenzionale. Alcuni stati non prevedono penali per il pagamento anticipato e i termini del prestito variano a seconda del mutuante, quindi è una buona idea controllare gli accordi contrattuali prima di prendere una decisione. Cerca di evitare qualsiasi prestito che ha una penalità di pagamento anticipato. I mutui subprime sono suscettibili di avere penali di pagamento anticipato.

Accettazione

Alcuni complessi condominiali e immobili di investimento non proprietari non consentono il finanziamento FHA, quindi un mutuo convenzionale può essere l'unica opzione al momento dell'acquisto di tali immobili; non ci sono tali restrizioni con le ipoteche convenzionali.

Pro e contro

I mutui convenzionali sono più facili da elaborare e consentono all'equità domestica di costruire più velocemente, in quanto richiedono maggiori acconti. Tuttavia, i mutuatari hanno bisogno di un buon punteggio di credito per beneficiare di un tasso di interesse più basso, e alcuni istituti di credito richiedono fino al 20% come acconto.

I creditori per i prestiti FHA sono più disposti a guardare il quadro generale del credito, piuttosto che solo il punteggio di credito da solo. Richiedono un acconto molto più basso e non hanno requisiti minimi di punteggio di credito. Sono una buona scelta per coloro che hanno punteggi di credito non perfetti, mutuatari con un rapporto debito / reddito moderato e coloro che non hanno molti soldi per i pagamenti anticipati.

Popolarità

Dopo la crisi finanziaria del 2008, i prestiti FHA sono aumentati fino a raggiungere una percentuale più ampia dell'emissione complessiva dei mutui.

Emissione di ipoteca lorda (incluso il rifinanziamento) in America, per tipologia. Fonte: Bloomberg

Riferimenti

• Wikipedia: mutuo ipotecario
• Wikipedia: prestito assicurato FHA