Comprare o affittare una casa

Se non hai mai posseduto una casa, "Affitto vs Acquista"è una delle decisioni più importanti che tu abbia mai preso. Ci sono diversi fattori da considerare prima di fare il grande passo.

Grafico comparativo

Comprare una casa contro il noleggio di una tabella di confronto di casa

Comprare una casa	Affittare una casa
Costo iniziale	Alta - Acconto, tasse ipotecarie	Basso - primo e ultimo mese di affitto e un deposito cauzionale
Manutenzione	Il compratore deve mantenere	Il padrone di casa deve mantenere
Modifiche alla proprietà	Il compratore può apportare modifiche, rimodellare, aggiungere alla proprietà	Gli affittuari in genere non sono autorizzati ad apportare modifiche alla proprietà

Contenuti: acquisti vs affitto di una casa

• 1 Ha senso finanziario?
• 2 Interesse ipotecario
• 3 Costo opportunità di acconto
• 4 tasse
• 5 Aumentare gli affitti con l'inflazione
• 6 Apprezzamento nel valore della casa
• 7 costi transazionali al momento dell'acquisto
• 8 commissioni di broker durante la vendita
• 9 Tempo e impegno
• 10 rapporti di affitto
• 11 riferimenti

Ha un senso finanziario?

Per la maggior parte delle persone, acquistare una casa è in parte una decisione di investimento. I soldi spesi per l'affitto sono spesso considerati dei soldi buttati via - mai più visti. Ma questo non è il quadro completo. La decisione di affitto contro acquisto deve tenere conto di diverse variabili:

1. Interessi ipotecari
2. Costo opportunità di acconto
3. Le tasse
4. Aumentare l'affitto con l'inflazione
5. Apprezzamento nel valore della casa
6. Costi transazionali al momento dell'acquisto
7. Commissioni di broker durante la vendita
8. Tempo e fatica nell'acquisto, nella vendita e nella manutenzione di una casa (soggettiva - difficile da quantificare)

Mentre ciascuno di questi fattori può essere un parametro complicato di per sé, è possibile formulare alcune ipotesi realistiche per avviare l'analisi. Quando ti senti a tuo agio con il modello decisionale, puoi modificarlo per aggiungere più parametri o gestire più complessità.

Interessi ipotecari

A seconda della vostra storia creditizia e della situazione lavorativa / reddituale, il tasso di interesse che otterrete sarà diffidente. È inoltre possibile decidere se si desidera prendere un prestito a tasso fisso o un prestito a tasso variabile. Per l'analisi dell'affitto contro l'acquisto, assumere un tasso fisso. Diciamo che l'importo del prestito è di $ 200.000 e il tasso di interesse è del 6,5% (fisso) su 20 anni. Ciò equivale a un tasso mensile di circa lo 0,54% e $ 1,491 in pagamenti mensili. Nel giro di 20 anni, pagherete 357.875 $ al vostro prestatore - $ 200.000 andranno all'ammontare del vostro prestito principale e $ 157.875 saranno pagati come interessi.

La cosa interessante dei pagamenti dei mutui è che anche se i pagamenti mensili non cambiano più di 20 anni, l'importo di quel pagamento mensile fisso che va verso l'interesse rispetto all'importo che riduce il capitale in circolazione varia ogni mese. In parole povere, nei primi anni della tua ipoteca, gran parte dei tuoi pagamenti andranno verso l'interesse e tu a malapena riuscirai a intaccare il direttore. Negli ultimi anni, la maggior parte dei pagamenti avverrà verso il principale.

Nel nostro esempio di $ 1.491 in pagamenti mensili oltre 20 anni, il pagamento medio degli interessi è $ 1.071 al mese nel primo anno e solo $ 51 nell'ultimo anno del mutuo.

Perché questo è importante?

Nei primi anni del mutuo, l'importo del prestito in sospeso scende a malapena. Quindi se hai intenzione di vivere in casa solo per un paio d'anni, la tua equity (valore della casa - l'importo del prestito in sospeso) non è molto alto.

Costo opportunità di acconto

Un acconto decente (15% del valore della casa) di solito abbassa il tasso di interesse che dovrete pagare. Diciamo che sborsare $ 40.000 come acconto quando stai acquistando la tua casa. Questo $ 40.000 è come un investimento che fai in un bene (la tua casa), sperando che il bene apprezzi. Se dovessi investire $ 40.000 in un conto di risparmio online, potresti guadagnare il 5% di interesse (senza rischi) ogni anno. Se investi in azioni e sei fortunato, i rendimenti potrebbero essere anche più alti.

In breve, rinunciare all'opportunità di investire questo importo in altre attività che possono fornire rendimenti. Supponiamo che tu abbia altre opportunità di investimento che sai ti daranno un certo (X) ritorno sull'investimento. Questa "X" gioca un ruolo importante nel modello finanziario di rent vs. buy.

Le tasse

Quello che paghi

Quando acquisti una casa, pagherai le tasse di proprietà. A seconda di dove vivi, la tassa di proprietà può essere compresa tra lo 0,5 e l'1% del valore della tua casa.

Quello che salvi

Le tasse sulla proprietà che paghi, così come i pagamenti degli interessi effettuati nell'anno, sono entrambi fiscalmente deducibili. La presa qui è che è possibile richiedere queste detrazioni fiscali solo se si dettagliare le detrazioni e non prendere la detrazione standard.

Quanto risparmi

In una simulazione di base della matematica, assumiamo che:

• Imposta sulla proprietà annuale = $ 2.000 (A)
• Pagamenti di interessi effettuati nell'anno = $ 12.000 (B)
• Detrazione standard disponibile = $ 8.000 (C)
• La tua fascia fiscale - 28%
• Il tuo reddito: $ 85.000

Se acquisti una casa e componi la tua detrazione, il tuo reddito imponibile si ridurrà di $ 14.000 (A + B). Se noleggi, il tuo reddito imponibile si ridurrà di $ 8.000 (C). Quindi "l'effetto netto" dell'acquisto di una casa sul reddito imponibile è di $ 6.000 (A + B-C). E il risparmio netto annuo è pari al 28% di $ 6.000. $ 1.680.

Per un mutuo a tasso fisso, i pagamenti degli interessi effettuati saranno i più alti nel primo anno e diminuiranno negli anni successivi, in quanto il capitale principale diminuirà gradualmente.

Aumentare l'affitto con l'inflazione

Nella costruzione di un modello finanziario per confrontare l'affitto e l'acquisto di una casa, possiamo assumere pagamenti mensili fissi con un mutuo a tasso fisso. Ma nello scenario dell'affitto, si prevede che l'affitto aumenterà nel corso dei prossimi 20-30 anni. Si può ipotizzare che l'aumento annuale dell'affitto sia del 2-3%, in linea con il tasso di inflazione.

È necessario confrontare il flusso di cassa per l'acquisto (rata mensile, quote del proprietario di casa, assicurazione ecc.) Rispetto all'affitto. Inoltre, assicurarsi di notare il costo opportunità di investire la differenza (affitto - rata mensile o viceversa, a seconda di quale è maggiore).

Apprezzamento nel valore della casa

A lungo termine (20-30 anni), i valori delle abitazioni possono essere apprezzati al ritmo di circa il 5% ogni anno. A seconda di dove vivi e se hai a che fare con una casa unifamiliare, una casa a schiera o un condominio, tale percentuale può variare. Questo numero ha un impatto sostanziale sul risultato del modello finanziario di affitto vs. acquisto.

Costi transazionali al momento dell'acquisto

Ci sono diversi costi di transazione che dovrai sostenere quando acquisti una casa. Ispezione a domicilio, spese legali, chiusura di un mutuo, tassa dell'agente, tasse, tasse di deposito ecc. Trattate questo importo come trattate l'acconto (in termini di costo di perdere l'opportunità di investire questo denaro altrove).

Commissioni di broker durante la vendita

In genere, il venditore paga commissioni sia agli agenti dell'acquirente sia a quelli del venditore. Con il 3% ciascuno, questa commissione in genere raggiunge il 6% del valore della casa. Come puoi immaginare, questo ha un impatto significativo sul modello finanziario. Puoi scegliere di lavorare senza agenti e assumere il 3% o meno di costi di commissione nel tuo modello.

Tempo e fatica

Cercare la casa dei tuoi sogni può essere onerosa e può richiedere un sacco di tempo e fatica.

Quando si affitta, il proprietario è responsabile per la maggior parte delle cose che normalmente vanno male in casa (idraulica, ecc.). Ma quando acquisti una casa, sei responsabile di tutta la manutenzione.

Le persone potrebbero anche aver bisogno di fare diversi ritocchi e passare il tempo e lo sforzo quando cercano di vendere la loro casa.

Rapporti di affitto

Un modo per capire se comprare o affittare è guardare il rapporto di affitto: il prezzo di acquisto di una casa tipica diviso per l'affitto annuale di una casa simile. Quando il rapporto di affitto è superiore a 20, significa che dovresti prendere in considerazione l'affitto. Tra il 15 e il 20, inclinati verso l'affitto, a meno che non trovi una casa che ti piace davvero e pianifica di rimanerci per molto tempo. Se il rapporto di affitto è inferiore a 15, ha più senso comprare.

I rapporti di affitto per le principali aree metropolitane negli Stati Uniti sono disponibili sul sito web del New York Times.

Riferimenti

• Rent vs. Own: 7 fattori che dovrebbero prendere in considerazione anche i proprietari di case - Merrill Lynch