Preclusione giudiziaria contro pignoramento non giudiziario

In un pignoramento giudiziario, il prestatore fa causa al mutuatario inadempiente nella corte statale per mettere all'asta la proprietà per recuperare i debiti non pagati. Nel pignoramenti non giudiziari, il prestatore vende la proprietà senza dover andare in tribunale. Le regole relative al tipo di pignoramenti consentiti variano a seconda dello stato, con circa la metà dei 50 stati che utilizzano un sistema di pignoramento giudiziario.

Grafico comparativo

Grafico comparativo di preclusione giudiziale rispetto a preclusione non giudiziario

Preclusione giudiziaria	Preclusione non giudiziario
Processi	Il creditore fa causa al mutuatario nella corte statale.	Il debitore riceve un avviso di inadempienza (NOD) e viene informato sull'intenzione di vendere la proprietà.
Risultato	La proprietà è messa all'asta dallo sceriffo della contea o da un altro funzionario. Lo sceriffo emette un atto per aggiudicarsi l'offerente.	La proprietà è messa all'asta dal prestatore. Lo stesso creditore può fare un'offerta. Il miglior offerente diventa proprietario, ma potrebbe dover gestire le imposte di proprietà non pagate o gli avvisi di sfratto per l'inquilino corrente.
Funzionari coinvolti	Sceriffo della contea; tribunali.	Registratore di contea per registrare le comunicazioni e l'atto in vendita.
Se la proprietà non riesce a vendere	I creditori ricevono l'atto.	I creditori ricevono l'atto.
Stati ove disponibili	Tutti tranne Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, West Virginia e District of Columbia.	Poco più della metà degli Stati Uniti.

Contenuti: preclusione giudiziale e preclusione non giudiziaria

• 1 processo di preclusione
• 2 Le regole variano in base allo stato
• 3 Impatto sul recupero degli alloggi
  • 3.1 Prevenire i pignoramenti
• 4 Notizie recenti
• 5 Curiosità
  • 5.1 Statistiche di preclusione
• 6 libri e video su preclusione
• 7 riferimenti

Processo di preclusione

Il processo varia da stato a stato e può essere rapido o lungo. Opzioni alternative, come il rifinanziamento, accordi temporanei con il creditore o il fallimento, possono aiutare i proprietari di case a evitare la preclusione.

In caso di pignoramento giudiziario, il creditore deve dimostrare che il mutuatario è inadempiente sul proprio prestito e perseguire un'azione legale. Se il mutuatario non può pagare il debito, la proprietà viene venduta all'asta dallo sceriffo della contea o da un altro funzionario. L'aggiudicatario riceve l'atto di proprietà. Il processo richiede solitamente tra 6 mesi e 2 anni.

Poiché la stragrande maggioranza dei pignoramenti non è contestata, l'industria finanziaria statunitense ha esercitato pressioni dal diciannovesimo secolo per il pignoramento non giudiziario - pignoramento che avviene fuori dai tribunali. La preclusione non giudiziaria si verifica quando un'ipoteca contiene una clausola di potere di vendita, consentendo al mutuante di avviare una vendita di preclusione senza passare per i tribunali. Il prestatore emette un avviso di inadempienza e notifica il debitore di questo fatto, prima di condurre un'asta della casa. Lo stesso creditore può fare un'offerta all'asta, e il vincitore riceve l'atto a casa, anche se potrebbe essere costretto a fare causa per lo sfratto degli attuali residenti. Il processo richiede solitamente tra 1 mese e 1 anno.

Le regole variano in base allo stato

La preclusione giudiziaria è un'opzione disponibile in tutti gli stati degli Stati Uniti ad eccezione di Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, West Virginia e District of Columbia.

I pignoramenti non giudiziari sono disponibili in poco più della metà degli Stati Uniti: Alabama, Alaska, Arizona, Arkansas, California, Colorado, Georgia, Hawaii, Idaho, Iowa, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, New Hampshire, Nord Carolina, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, South Dakota, Tennessee, Texas, Virginia, Washington, West Virginia, Wisconsin, Wyoming e District of Columbia.

Negli stati che consentono entrambi i pignoramenti, viene utilizzata la preclusione non giudiziaria se il mutuatario ha firmato un'ipoteca comprendente una clausola di potere di vendita, che consente al prestatore di vendere la proprietà per recuperare i debiti non pagati. Se questa clausola non fosse firmata, il prestatore deve utilizzare la preclusione giudiziaria.

Impatto sul recupero degli alloggi

La Mortgage Bankers Association (MBA) e altre organizzazioni del settore creditizio tendono a non gradire il sistema di pignoramento giudiziario perché ne aumentano i costi. In un articolo del dicembre 2012 nel New York Times, l'industria ha sostenuto che la ripresa del mercato immobiliare è stata più lenta negli stati che costringono i creditori ad andare in tribunale prima di procedere alla preclusione. I pignoramenti giudiziari hanno richiesto più del doppio degli stati come New York e New Jersey rispetto alla media nazionale. Tuttavia, la ragione di ciò non era sempre il fatto che i tribunali fossero impantanati. Spesso, i prestatori e gli stessi prestatori di servizi ipotecari erano sopraffatti dal volume dei pignoramenti e non erano in grado di raccogliere tutta la documentazione necessaria per i tribunali in tempo utile. A partire dalla fine di settembre 2012, secondo l'MBA, il 6,6% di tutti i prestiti era in pignoramento negli stati giudiziari, rispetto al 2,4% negli stati non giudiziari. L'MBA ha accusato questo in un processo "lento" negli stati di preclusione giudiziaria per un arretrato nei pignoramenti.

Prevenire i pignoramenti

Uno studio del 2011 ha confrontato gli stati che richiedono ai creditori di chiedere il permesso giudiziario per precludere gli stati che non lo fanno. Lo studio ha rilevato che:

I mutuatari negli stati giudiziari non hanno più probabilità di curare e non sono più propensi a rinegoziare i loro prestiti, ma i ritardi portano a un accumulo in questi stati di mutuatari persistentemente delinquenti, la stragrande maggioranza dei quali alla fine perde le loro case. ha rilevato che evitare la preclusione non era più probabile per i mutuatari soggetti a pignoramento giudiziario, o le leggi che costringevano i creditori ad aspettare 90 giorni prima di iniziare i procedimenti di preclusione, rispetto a quelli di altri mutuatari.

Notizie recenti

banalità

Statistiche di preclusione

Secondo Realty Trac, basato sui dati degli Stati Uniti per il maggio 2012,

1. TOP città di preclusione sono
   1. Miami, FL
   2. Chicago, IL
   3. Las Vegas, NV
   4. Los Angeles, CA
   5. Phoenix, AZ
2. Il numero di nuovi pignoramenti è cresciuto del 9,12% dal primo trimestre 2012 (188,780) a maggio2012 (205,990).
3. Il numero di pignoramenti venduti per l'aprile 2012 (66.529) è calato del 22.37% rispetto a Mar'2012 (85.702).
4. Il prezzo medio di vendita di un immobile in pignoramento è cresciuto del 16,64% rispetto all'Apr'2012 ($ 170,532) a maggio2012 ($ 198,915).

Libri e video su preclusione

Questa è una lista di libri e video utili e popolari sui pignoramenti su Amazon.com:

• 23 Difese legali alla preclusione
• La guida completa per localizzare, negoziare e acquistare pignoramenti immobiliari
• La guida completa dell'idiota per l'acquisto di pignoramenti
• Il kit di investitori immobiliari pre-preclusione: come fare soldi acquistare immobili in difficoltà - prima dell'asta pubblica

Riferimenti

• http://en.wikipedia.org/wiki/Foreclosure
• http://www.realtytrac.com/foreclosure-laws/foreclosure-laws-comparison.asp
• http://www.truthinforeclosure.com/foreclosure-types