Preclusione vs. vendita allo scoperto

Quando un mutuatario non riesce costantemente a pagare i mutui, la proprietà viene preclusa. In un preclusione, il prestatore assume la proprietà della proprietà e sfrutta il mutuatario. Le proprietà precluse possono essere vendute all'asta o tramite agenti immobiliari tradizionali. Per i mutuatari, una preclusione danneggia gravemente il loro punteggio di credito.

UN vendita allo scoperto è spesso usato come alternativa alla preclusione perché attenua le commissioni e i costi aggiuntivi sia per il creditore che per il mutuatario. L'impatto negativo sul punteggio di credito del mutuatario è in genere minore in una vendita allo scoperto che in una preclusione, ma una vendita breve di solito comporta molto più lavoro burocratico per tutte le parti.

Grafico comparativo

Preclusione rispetto alla tabella di confronto di vendita a breve

preclusione	Vendita breve
Forse viene pagato un incentivo di trasferimento di $ 3,000 o più	No	sì
Usato quando	Default del mutuatario sui pagamenti	Il mutuatario non è in grado di effettuare pagamenti ipotecari, deve più del valore attuale della casa e il finanziatore è d'accordo.
Venduto da	Lender	Padrone di casa
Metodo di vendita	Asta presso la vendita di fiduciari	Agente immobiliare
Impatto sul punteggio di credito e sulla storia del credito	Gocce da 200 a 400 punti. Rimane sul rapporto per 7 anni.	Abbandona 50 - 150 punti. Elencato nel rapporto di credito se il creditore segnala la riduzione del debito alle agenzie di segnalazione del credito.
Iniziato da	Il prestatore	Il proprietario della casa
Prestiti futuri	Deve riferire su future richieste di prestito	Può o non può essere segnalato su future richieste di prestito
Chi ha il controllo del settore immobiliare	Il prestatore	Il proprietario della casa
Restrizioni sugli acquisti futuri di casa	Idoneo a comprare in 5 anni con restrizioni, o 7 anni senza restrizioni	Può acquistare immediatamente in determinate circostanze

Contenuto: preclusione vs vendita allo scoperto

• 1 Eleggibilità e uso
• 2 Come funzionano i pignoramenti e le vendite allo scoperto?
  • 2.1 Processo di preclusione
  • 2.2 Processo di vendita abbreviata
• 3 Complicazioni per gli acquirenti nei pignoramenti rispetto alle vendite allo scoperto
• 4 valutazione del credito
• 5 Homeownership futura
• 6 Notizie recenti di preclusione
• 7 riferimenti

Ammissibilità e utilizzo

I pignoramenti vengono utilizzati quando un proprietario di una casa è inadempiente sui pagamenti di mutuo per la casa. Il prestatore prende possesso della proprietà, che è stata impegnata come garanzia per il prestito. Dopo che una proprietà è stata preclusa, il creditore lo mette in vendita e utilizza il ricavato per recuperare il saldo del mutuo.

Brevi vendite sono disponibili per i mutuatari quando devono più del valore attuale della loro casa sul mercato. Le vendite allo scoperto possono essere utilizzate sia in situazioni in cui il proprietario della casa è in corso sulle rate del mutuo e quando sono rimasti indietro. Tuttavia, l'approvazione del prestatore è richiesta prima che una vendita a breve possa essere completata; i creditori non sono obbligati ad accettare una vendita allo scoperto.

Come funzionano i pignoramenti e le vendite a breve?

Processo di preclusione

A seconda dello stato in cui vive un mutuatario, la preclusione può o non può coinvolgere il sistema giudiziario. Vedere Pignoramento giudiziale vs pignoramento non giudiziario per ulteriori informazioni.

Dopo tre o sei mesi di mancato pagamento, un istituto di credito registrerà un avviso di inadempienza, che notifica al mutuatario che è costretto a subire un'esclusione e gli concede un periodo di reintegrazione per rimediare alle eventuali ripagamenti dei debiti o alla risoluzione di altre controversie. La durata del periodo di reintegro varia a seconda dello stato, con alcuni stati che concedono ai mutuatari solo cinque giorni per risolvere controversie e debiti e altri che danno mutuatari fino a 90 giorni.

Se il saldo non pagato del mutuo non viene ripagato entro tre mesi, il proprietario della casa riceve un avviso di vendita. La proprietà viene quindi messa all'asta in una vendita fiduciaria al miglior offerente, che deve pagare in contanti entro 24 ore. L'offerta di apertura è solitamente pari al saldo del prestito in essere e alle eventuali spese legali aggiuntive che la banca potrebbe aver subito.

Ecco un video che mette a confronto il processo e l'impatto dei pignoramenti con le vendite allo scoperto basate su cinque criteri principali:

Processo di vendita breve

Quando il valore di mercato della proprietà è inferiore al capitale ipotecario in essere, e il mutuatario non può permettersi di pagare il mutuo, il creditore (una o più banche) può scegliere di accettare una vendita allo scoperto. In una vendita allo scoperto, i proventi della vendita della proprietà non sono all'altezza del saldo dei mutui, che è uno dei motivi per cui i prestatori possono essere riluttanti ad accettare l'offerta di un mutuatario per una vendita allo scoperto. Qualsiasi saldo non pagato dovuto agli istituti di credito dopo una vendita allo scoperto è noto come una carenza. Gli accordi di vendita allo scoperto non necessariamente liberano i mutuatari dai loro obblighi di rimborsare eventuali carenze dei prestiti, salvo accordo specifico tra le parti.

In una vendita a breve, il proprietario della casa mette la casa sul mercato con un agente immobiliare. È gestito come qualsiasi altra casa in vendita. Una volta che il proprietario della casa ha accettato un'offerta, deve essere accettata dalla banca. Possono essere necessari da 3 a 6 mesi per chiudere una vendita breve e il suo successo non è garantito. Tuttavia, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) ha creato nuove regole nel 2012 che rendono questo processo più facile e più veloce. Ad esempio, i prestatori di mutui ipotecari devono ora rispondere a un'offerta di vendita a breve entro 30 giorni dal ricevimento.

Nell'agosto 2012, il FHFA ha annunciato misure per effettuare vendite allo scoperto di case sottomarine - case in cui l'ipoteca eccezionale è maggiore dell'attuale valore di mercato della casa - più facile per i proprietari di case, tra cui l'estensione dell'aiuto alle persone che hanno difficoltà finanziarie ma che non hanno perso pagamenti del mutuo. Secondo il piano, che è entrato in vigore a novembre 2012, solo i mutui garantiti da Fannie Mae e Freddie Mac possono beneficiare di questo aiuto, e vi è un limite di $ 6.000 sulla quantità di denaro che i titolari di ipoteche di secondo grado possono ricevere quando una vendita allo scoperto è completato. Questa misura ha lo scopo di ridurre i detentori di incentivi di seconde ipoteche che devono contrattare sulla propria fetta dei proventi della vendita a domicilio, evitando così ritardi e rendendo più facile il completamento della vendita. Le nuove regole consentono inoltre ai proprietari di case con mancato pagamento di mutui e gravi problemi finanziari di presentare meno documenti da approvare per una vendita allo scoperto. I proprietari di case ricevono un'approvazione più rapida se stanno vivendo un disagio finanziario come un lavoro perduto, un divorzio, un decesso in famiglia o un trasferimento di lavoro.^[1]

Complicazioni per gli acquirenti in pignoramenti contro vendite allo scoperto

I pignoramenti e le vendite allo scoperto offrono forti sconti per gli acquirenti. Qualcuno che compra una casa in una vendita allo scoperto può aspettarsi che la casa abbia un costo inferiore del 10% rispetto a una normale casa sul mercato: i pignoramenti sono persino più economici, spesso di circa il 30%.^[2] Tuttavia, questi acquisti non sono senza complicazioni.

Il problema più comune con le proprietà pignorate è che sono spesso venduti "così come sono", quindi la casa potrebbe aver bisogno di riparazioni, che a volte sono molto costose. Quando una proprietà preclusa viene acquistata in un'asta, l'acquirente deve pagare in contanti nello stesso giorno, il che significa che non possono ottenere la proprietà ispezionata, e quindi non hanno idea circa l'entità delle riparazioni necessarie. A volte, l'acquirente di una proprietà preclusa può essere tenuto a pagare le tasse di proprietà non pagate dal precedente proprietario. Infine, le leggi sulla redenzione consentono ai mutuatari di reclamare le loro case pignorate, anche se la casa è stata venduta a un nuovo acquirente dopo la preclusione. Questo può causare molte complicazioni per gli acquirenti di proprietà pignorate.

Anche le proprietà di vendita allo scoperto vengono spesso acquistate a un prezzo inferiore al prezzo di valutazione. Tuttavia, il processo può richiedere molto tempo. L'acquisto di una proprietà in una vendita breve di solito richiede molto più tempo perché non è solo l'acquirente e il venditore che devono accettare la vendita. Tutti i creditori che detengono un privilegio sulla proprietà devono accettare anche la vendita. Se la prima ipoteca è stata rivenduta dal prestatore originario, ora può essere di proprietà di più banche. Se c'è una seconda ipoteca sulla casa, anche i creditori nella seconda ipoteca potrebbero essere titolari di diritti. Ottenere tutti i creditori per approvare una vendita allo scoperto richiede tempo e potrebbe anche impedire la chiusura della transazione se un finanziatore non è d'accordo o se il venditore non può più effettuare pagamenti ipotecari durante la lunga attesa (e quindi può essere precluso). Occorrono da 3 a 12 mesi per finalizzare la maggior parte delle vendite. Inoltre, le vendite allo scoperto sono rischiose per acquirenti e venditori, in quanto la banca può ritirare la casa dal mercato in qualsiasi momento senza ripercussioni.

Rating del credito

Una preclusione può causare una riduzione del rating del credito di un cliente da 200 a 400 punti. Resta su un rapporto di credito per 7 anni. Ciò può avere un impatto molto negativo sul futuro indebitamento e persino sulle opportunità di lavoro, nei casi in cui un potenziale datore di lavoro richiede un controllo di sicurezza su tutti i dipendenti. I pignoramenti fanno parte del tuo record pubblico.

Una vendita allo scoperto può causare un calo da 50 a 130 punti nel punteggio di credito di una persona, sebbene le maggiori riduzioni siano solitamente dovute al fatto che il mutuatario è inadempiente. I rapporti di credito dichiarano che un prestito in una vendita allo scoperto è stato "regolato", "pagato come concordato" o "pagato in meno che pieno".

Futura casa

Dopo aver precluso una casa, un individuo può acquistare un'altra casa in 5 anni, con alcune restrizioni, o in 7 anni senza restrizioni. Gli individui devono segnalare la preclusione su tutte le future richieste di prestito.

Dopo una vendita a breve, l'individuo può essere in grado di acquistare una nuova casa immediatamente se i suoi pagamenti non sono mai stati più di 30 giorni di ritardo e il creditore non richiede loro di rimborsare il prestito. Tuttavia, trovare un nuovo finanziatore può essere difficile.

Notizie recenti di preclusione

Riferimenti

• Wikipedia: vendita a breve (immobili)
• 'Vendite allo scoperto' per ottenere una spinta - giornale di Wall Street
• Come posso ottenere denaro per fare una vendita breve? - About.com
• Vantaggi e svantaggi di acquistare una preclusione - FrontDoor.com